Comprar una vivienda es una de las mayores ilusiones que se presentan en la vida, pero también puede convertirse en la decisión que acarree más quebraderos de cabeza. Esto se debe a la cantidad de trámites y gestiones que conlleva y ante esto, los expertos recomiendan prestar especial atención a una serie de aspectos legales relevantes.
Así, al comprar una vivienda de obra nueva deberá tenerse en cuenta lo siguiente:
- Antes de realizar la compra de una vivienda es importante que ambas partes, comprador y vendedor, firmen un contrato con validez legal donde se pongan por escrito las condiciones que han pactado para asegurar personal y legalmente la opción de compra. Al firmar este documento se asegura la operación mientras se gestiona el préstamo hipotecario. Una hipoteca para la que será necesaria una tasación oficial de la vivienda realizadas por las principales empresas homologadas por el Banco de España y los mejores profesionales independientes.
El contrato puede ser de diferentes tipos:
- Privado de compraventa. A través de este tipo se pacta en firme la operación obligando al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar el precio acordado.
- De arras. Este tipo de contrato formaliza por escrito la entrega de una señal por parte del comprador.
- Promesa de compraventa. Este da derecho al comprador y al vendedor a exigir el cumplimiento de lo pactado.
- Opción de compra. Permite la compra en una fecha determinada y con un precio pactado en caso de que el comprador no la pueda adquirir en el momento actual.
En el proceso de compra, hay una cuestión importante sobre todo al tratarse de una vivienda de obra nueva, ¿cuánto tiempo transcurrirá desde que el comprador firma hasta que se le entrega su casa? Al tratarse de obra nueva es muy probable que se compre sobre plano y, entonces, este tiempo puede durar de entre 1 a 3 años. En este caso, el proceso contractual es más largo realizándose primero una reserva, después el contrato privado y por último la escritura.
- Otro de los trámites para la adquisición de una vivienda es la escritura. Se trata de un paso fundamental para cerrar la operación con totales garantías. Es necesario inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad. Para ello, la operación de compraventa se formaliza mediante escritura pública ante un notario. Así, el acuerdo gozará de plenas garantías jurídicas y tendrá efecto ante terceros. Aunque no se trata de un trámite obligatorio, es muy recomendable por diferentes razones:
- Permite acceder a una hipoteca para pagar ese inmueble.
- Garantiza que el vendedor tiene capacidad legal para venderla.
- Garantiza que el comprador es el nuevo propietario y que ha adquirido los derechos sobre ella.
- Garantiza la propiedad ante reclamaciones de terceros.
- La compra de una vivienda nueva implica también para el comprador la obligación de soportar el pago del IVA. Este pago se realizará directamente al vendedor, que deberá ingresar el importe del impuesto en Hacienda. El IVA para una vivienda nueva es del 10 % del importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, en donde la tributación será del 4%. Los mismos tipos se aplicarán para plazas de garaje y trasteros.
Otros gastos intrínsecos en la compra de una vivienda son los relacionados con la realización de la tasación oficial, como decíamos, necesaria para valorar el inmueble antes de autorizar un préstamo hipotecario; los gastos de registro y los de notaría.
- Por otra parte, es importante tener en cuenta también que, en el caso de solicitar una hipoteca, en base a la nueva ley hipotecaria, el cliente deberá acudir obligatoriamente al notario antes de firmarla con la entidad bancaria para recibir asesoramiento sobre las condiciones del préstamo. Este será quien, una vez comprobada la documentación del banco y que el comprador ha entendido los términos del préstamo, emitirá un acta notarial que será imprescindible para autorizar la escritura de la misma.
- Información previa. Los expertos aconsejan también a la hora de comprar una vivienda que se revise y guarde toda la información disponible sobre la misma. Al respecto, es importante saber que incluso los folletos publicitarios tienen carácter contractual, así que pueden servir como comprobante de que el inmueble se ajusta a lo anunciado.
El promotor debe entregar toda la información sobre las viviendas, desde planos a memorias de calidades, fechas de entrega, etcétera. Cabe decir que toda esta documentación, incluida en el libro del edificio, debe analizarse detenidamente antes de decidirse a la compra. Además, también es importante saber que según la Ley Orgánica de la edificación existe una garantía de un año en los acabados, tres años en instalaciones y 10 años para los defectos que afecten a la estabilidad y seguridad del edificio, plazo que empieza a contar desde la fecha del certificado de fin de obra.
